Từ năm 2026, chính sách miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất duy nhất đã có nhiều thay đổi đáng chú ý theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP. So với quy định trước đây, điều kiện miễn thuế được quy định rõ ràng hơn, đặc biệt bổ sung yêu cầu về thời gian sở hữu tối thiểu 183 ngày.
Đây là thông tin rất quan trọng đối với những người đang có kế hoạch chuyển nhượng bất động sản, bởi nếu không đáp ứng đầy đủ điều kiện, người bán sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định.
Vậy người bán nhà đất cần đáp ứng những điều kiện nào để được miễn thuế? Hãy cùng tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây.
1. NGHỊ ĐỊNH 253/2026/NĐ-CP QUY ĐỊNH GÌ VỀ MIỄN THUẾ KHI BÁN NHÀ ĐẤT?
Theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu đồng thời đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.
Điểm đáng chú ý là chính sách mới không chỉ xét yếu tố “nhà đất duy nhất” mà còn bổ sung yêu cầu về thời gian sở hữu cũng như phạm vi chuyển nhượng.
Điều này nhằm hạn chế việc lợi dụng chính sách miễn thuế và tạo sự minh bạch trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
2. 3 ĐIỀU KIỆN ĐỂ ĐƯỢC MIỄN THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN KHI BÁN NHÀ ĐẤT DUY NHẤT
Thứ nhất, Chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở
Điều kiện đầu tiên là người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một quyền sở hữu nhà ở hoặc một quyền sử dụng đất ở trên phạm vi toàn quốc tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng.
Điều này đồng nghĩa với việc nếu cá nhân đang đứng tên nhiều nhà ở hoặc nhiều thửa đất ở thì sẽ không thuộc diện miễn thuế, dù chỉ bán một bất động sản.
Việc xác định “duy nhất” được tính trên toàn lãnh thổ Việt Nam chứ không giới hạn trong một tỉnh hoặc thành phố.
Thứ hai, Thời gian sở hữu từ 183 ngày trở lên
Đây là điểm mới quan trọng của Nghị định 253/2026/NĐ-CP.
Theo đó, bất động sản được chuyển nhượng phải có thời gian sở hữu từ 183 ngày trở lên, được tính kể từ ngày cá nhân được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (Sổ đỏ hoặc Sổ hồng) lần đầu.
Ví dụ:
- Được cấp Giấy chứng nhận ngày 01/01/2026.
- Đến ngày 05/07/2026 thực hiện chuyển nhượng.
Do thời gian sở hữu đã vượt 183 ngày nên điều kiện này được đáp ứng.
Ngược lại, nếu bán trước khi đủ 183 ngày thì sẽ không được miễn thuế, dù đây là tài sản duy nhất.
Thứ ba, Phải chuyển nhượng toàn bộ nhà hoặc toàn bộ thửa đất
Một điều kiện bắt buộc khác là cá nhân phải chuyển nhượng toàn bộ bất động sản.
Nếu người bán chỉ chuyển nhượng một phần diện tích đất hoặc một phần quyền sở hữu thì sẽ không được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất duy nhất.
Ví dụ:
- Bán toàn bộ căn nhà: Được xem xét miễn thuế nếu đáp ứng các điều kiện còn lại.
- Tách một phần thửa đất để bán: Không thuộc trường hợp miễn thuế.
Quy định này giúp hạn chế việc chia nhỏ bất động sản nhằm hưởng chính sách miễn thuế.
3. VÌ SAO BỔ SUNG ĐIỀU KIỆN SỞ HỮU TỪ 183 NGÀY?
Một trong những điểm mới đáng chú ý của Nghị định 253/2026/NĐ-CP là bổ sung điều kiện bất động sản phải được sở hữu từ 183 ngày trở lên mới đủ điều kiện được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất duy nhất. Quy định này được đưa ra nhằm hoàn thiện chính sách thuế, đồng thời tăng tính minh bạch trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Hạn chế tình trạng lợi dụng chính sách để lách thuế
Trước đây, việc chỉ đáp ứng điều kiện về “nhà đất duy nhất” có thể tạo ra kẽ hở để một số trường hợp thực hiện các giao dịch mua bán trong thời gian ngắn nhằm hưởng ưu đãi miễn thuế. Việc bổ sung yêu cầu sở hữu tối thiểu 183 ngày góp phần hạn chế tình trạng lợi dụng chính sách và đảm bảo việc miễn thuế được áp dụng đúng mục đích.
Góp phần hạn chế đầu cơ bất động sản ngắn hạn
Điều kiện về thời gian sở hữu cũng giúp giảm bớt các hoạt động đầu cơ mang tính ngắn hạn. Khi phải đáp ứng thời gian nắm giữ tối thiểu, các nhà đầu tư sẽ khó tận dụng chính sách miễn thuế cho các giao dịch mua đi bán lại trong thời gian ngắn, từ đó góp phần tạo sự ổn định hơn cho thị trường bất động sản.
Tăng tính minh bạch trong quản lý thuế
Việc quy định rõ thời gian sở hữu giúp cơ quan quản lý thuế có cơ sở pháp lý cụ thể để xác định đối tượng được miễn thuế. Đồng thời, người dân cũng dễ dàng đối chiếu với hồ sơ pháp lý của mình để biết có đủ điều kiện hay không, giảm những vướng mắc trong quá trình kê khai và quyết toán thuế.
Đảm bảo chính sách hỗ trợ đúng đối tượng
Mục tiêu của chính sách miễn thuế là hỗ trợ những cá nhân thực sự có nhu cầu chuyển nhượng nhà ở hoặc đất ở duy nhất để phục vụ cuộc sống, thay vì ưu đãi cho các hoạt động đầu tư ngắn hạn. Việc bổ sung điều kiện sở hữu từ 183 ngày giúp chính sách hướng đúng đến nhóm đối tượng cần được hỗ trợ, đồng thời nâng cao tính công bằng trong việc thực hiện nghĩa vụ thuế.
Nhìn chung, quy định về thời gian sở hữu tối thiểu 183 ngày không chỉ là một điều kiện kỹ thuật trong Nghị định 253/2026/NĐ-CP mà còn phản ánh định hướng quản lý thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, công bằng và bền vững hơn. Đối với người dân có nhu cầu mua bán nhà đất, việc nắm rõ quy định này sẽ giúp chủ động trong kế hoạch giao dịch và tránh những rủi ro phát sinh liên quan đến nghĩa vụ thuế.
4. NGƯỜI BÁN CẦN TỰ KÊ KHAI VÀ CHỊU TRÁCH NHIỆM
Một điểm rất quan trọng là cơ quan thuế không tự xác nhận người dân chỉ có một nhà đất.
Theo quy định, cá nhân chuyển nhượng sẽ tự kê khai về việc mình chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở.
Nếu kê khai không đúng sự thật thì sẽ phải:
- Bị truy thu toàn bộ số thuế phải nộp.
- Bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định.
- Có thể phải nộp tiền chậm nộp phát sinh.
Vì vậy, người dân cần rà soát kỹ tình trạng sở hữu bất động sản trước khi thực hiện giao dịch.
5. MỘT SỐ TRƯỜNG HỢP KHÔNG ĐƯỢC MIỄN THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN NHÀ ĐẤT
Dưới đây là những trường hợp phổ biến sẽ không được áp dụng chính sách miễn thuế:
Sở hữu từ hai bất động sản trở lên
Nếu tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân còn đứng tên thêm bất kỳ nhà ở hoặc đất ở nào khác thì sẽ không đáp ứng điều kiện.
Chưa đủ 183 ngày sở hữu
Dù chỉ có duy nhất một nhà đất nhưng nếu thời gian sở hữu chưa đủ 183 ngày kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận lần đầu thì vẫn phải nộp thuế.
Chỉ bán một phần bất động sản
Việc tách thửa hoặc chuyển nhượng một phần diện tích đất sẽ không thuộc diện miễn thuế.
Kê khai không trung thực
Nếu cố tình kê khai sai để được miễn thuế thì ngoài việc bị truy thu còn có thể bị xử lý theo quy định của pháp luật.
6. NGƯỜI MUA CÓ BỊ ẢNH HƯỞNG BỞI QUY ĐỊNH MỚI KHÔNG?
Quy định tại Nghị định 253/2026/NĐ-CP chủ yếu điều chỉnh nghĩa vụ thuế của người chuyển nhượng.
Do đó, người mua về cơ bản không bị ảnh hưởng trực tiếp bởi điều kiện miễn thuế này.
Tuy nhiên, trên thực tế, việc thay đổi chính sách thuế có thể tác động đến giá bán khi người bán phải tính thêm chi phí thuế vào giá chuyển nhượng nếu không đủ điều kiện được miễn.
7. NGƯỜI DÂN CẦN CHUẨN BỊ GÌ TRƯỚC KHI BÁN NHÀ ĐẤT ĐỂ ĐƯỢC MIỄN THUẾ?
Trước khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng, người bán nên chủ động rà soát toàn bộ hồ sơ và điều kiện của mình để xác định có thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất duy nhất hay không. Việc chuẩn bị đầy đủ ngay từ đầu không chỉ giúp quá trình kê khai diễn ra nhanh chóng mà còn hạn chế nguy cơ bị truy thu thuế hoặc xử phạt do kê khai sai thông tin.
Kiểm tra tình trạng sở hữu nhà ở và đất ở
Điều đầu tiên người bán cần làm là xác định mình có đang sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở trên phạm vi cả nước hay không. Nếu tại thời điểm chuyển nhượng vẫn còn đứng tên thêm bất kỳ nhà ở hoặc đất ở nào khác thì sẽ không đáp ứng điều kiện được miễn thuế theo quy định của Nghị định 253/2026/NĐ-CP.
Xác định thời gian sở hữu bất động sản
Người bán cũng cần kiểm tra ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở lần đầu để tính chính xác thời gian sở hữu. Theo quy định mới, bất động sản phải được sở hữu từ 183 ngày trở lên tính đến thời điểm chuyển nhượng thì mới đủ điều kiện xét miễn thuế.
Đảm bảo chuyển nhượng toàn bộ bất động sản
Một điểm quan trọng khác là giao dịch phải là chuyển nhượng toàn bộ nhà ở hoặc toàn bộ thửa đất. Nếu chỉ bán một phần diện tích đất hoặc một phần quyền sở hữu thì sẽ không thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và kê khai trung thực
Người chuyển nhượng nên chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ pháp lý như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng và các tài liệu liên quan để phục vụ việc kê khai. Đồng thời, cần kê khai trung thực về tình trạng sở hữu bất động sản và lưu giữ hồ sơ để xuất trình khi cơ quan thuế yêu cầu. Trường hợp kê khai không đúng sự thật, người bán có thể bị truy thu thuế, xử phạt vi phạm hành chính và phải nộp thêm tiền chậm nộp theo quy định.
Việc chuẩn bị kỹ lưỡng trước khi giao dịch sẽ giúp quá trình chuyển nhượng diễn ra thuận lợi, tiết kiệm thời gian và hạn chế những rủi ro pháp lý không đáng có.
8. KẾT LUẬN
Việc ban hành Nghị định 253/2026/NĐ-CP đã tạo ra những quy định rõ ràng hơn về miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất duy nhất, đồng thời bổ sung điều kiện mới về thời gian sở hữu tối thiểu 183 ngày nhằm tăng tính minh bạch trong quản lý thuế và hạn chế các hành vi lợi dụng chính sách.
Để được hưởng chính sách miễn thuế, người bán cần đáp ứng đồng thời ba điều kiện gồm: chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam, có thời gian sở hữu từ 183 ngày trở lên kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận lần đầu và thực hiện chuyển nhượng toàn bộ nhà ở hoặc toàn bộ thửa đất. Ngoài ra, cá nhân chuyển nhượng phải tự kê khai và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của thông tin đã cung cấp.
Trong bối cảnh các quy định về thuế đối với bất động sản ngày càng được hoàn thiện, việc cập nhật kịp thời chính sách mới sẽ giúp người dân chủ động hơn trong quá trình mua bán nhà đất, tính toán chính xác chi phí giao dịch và đảm bảo quyền lợi của mình theo đúng quy định của pháp luật. Đây cũng là cơ sở quan trọng để các giao dịch bất động sản diễn ra minh bạch, an toàn và hạn chế tối đa các rủi ro phát sinh về nghĩa vụ thuế.
LIÊN HỆ VỚI CHÚNG TÔI
- Hotline: 0888 99 6266
- Facebook: https://www.facebook.com/TruongXuanLand.bds
- Fanpage: https://www.facebook.com/QuocDatRealtor/
- Zalo: 0888.99.6266
Theo dõi chúng tôi trên các nền tảng mạng xã hội:
- Youtube: https://www.youtube.com/@TruongXuanLand
- Youtube: https://www.youtube.com/@QuocDatRealtor
- Fanpage: https://www.facebook.com/TruongXuanLand.bds
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@truongxuan.land
- TikTok: https://www.tiktok.com/@quocdatrealtor
- Website: https://shopchande.vn/
